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PARCERIAS IMOBILIÁRIAS

Jonathas Augusto Busanelli - OAB/SP 247.195

É muito comum, ainda mais em nossa privilegiada região de Jundiaí- SP, que haja uma certa procura de empreendedores por áreas boas para a edificação e incorporação imobiliária a fim de constituir condomínios edilícios ou loteamentos sejam comerciais, industriais ou residenciais.


Quem tem um mínimo de atuação no mercado, bem sabe que efetivas compras e vendas de áreas por empreendedores são raras, sendo que a praxe do mercado é trabalhar via permutas (trocas).


Existem duas modalidades de permutas que são usualmente praticadas, a saber, (i) permutas físicas, nos quais os proprietários dos terrenos receberão unidades do empreendimento quando pronto (por exemplo, “x” apartamentos em troca da área) ou as chamadas (ii) permutas financeiras, nas quais os proprietários dos terrenos receberão percentual financeiro sobre as vendas das unidades do empreendimento.


Parcerias assim podem ser muito lucrativas para ambas as partes, mas também podem trazer várias complicações quando não bem negociadas e contratadas logo do início.  


Primeiramente cabe destacar que se o empreendimento se tratar de loteamento então será regulado, preponderantemente pela Lei 6.766/79 que trata do parcelamento do solo urbano, que estabelece possibilidades de contrapartidas e garantias junto ao Poder Público Municipal e a possibilidade de venda somente após o registro da instituição do loteamento junto ao Oficial de Registro de Imóveis.


De outro lado, se o empreendimento se tratar de condomínio edilício, então  será regulado pela Lei 4.591/64 que regulamenta a venda de imóveis na planta. Sendo mais específico, a lei das incorporações imobiliárias (condomínios) também possibilita a alienação de futuras unidades autônomas antes da conclusão da obra.


De forma a proteger os compradores, essa lei faz uma série de exigências ao incorporador, o qual deve registrar o empreendimento no cartório de registro de imóveis comprovando sua legalidade de modo que o incorporador tem uma série de obrigações.


A remuneração dos proprietários do terreno não é tabelada e varia muito conforme o mercado e a economia. Em regra, o cálculo do percentual é feito a partir da definição do VGV (Valor Global de Venda) do empreendimento a ser realizado.


Para definição deste, a partir do tamanho do terreno e do aproveitamento arquitetônico dele, o empreendedor irá simular por quanto ele vende as unidades prontas (seja apartamentos, casas, lotes, salas comerciais, etc.), desconta os impostos, a corretagem, despesas com marketing, os custos de projetos e construção. Somente então se chegará ao valor efetivamente do lucro, de modo que quanto maior for o percentual ou número de unidades, menor será sua margem, sendo, portanto, uma negociação bastante criteriosa e, quando feita por quem tem expertise no ramo, bem transparente e embasada.

Neste tipo de operação, costumam aparecer algumas dificuldades que se não antevistas, podem gerar grandes problemas e discussões ao longo de uma relação que, em regra perdura por alguns anos (de 24 a 48 meses em geral). São elas:

1. Diagnóstico deficitário da situação jurídica do imóvel e/ou de suas limitações legais; Negociações feitas sem uma criteriosa análise podem gerar graves problemas no decorrer do contrato, mediante óbices de aprovação e redução da capacidade real de lucro do empreendimento para ambas as partes.


2. Leilão de valores; Cuidado com isso pois empresas e profissionais mais sérios tem uma noção efetiva de valores reais de mercado, sendo que as vezes empresários não tão sérios oferecem um valor alto, em descompasso com o mercado e que poderá inviabilizar o empreendimento, deixando-o sem conclusão.


3. Contratos mal elaborados; Quem não tem uma assessoria que efetivamente tem expertise em direito imobiliário e societário pode ter grandes problemas pois não conseguem antever dificuldades relacionadas análise da regularidade do empreendedor, garantias (que variam conforme a modalidade do empreendimento), prazos compatíveis (evitar que o terreno fique um estoque para quando o empreendedor quiser usar), condições resolutivas (que podem justificar a resilição automática do contrato), além de outras especificas relacionadas ao imóvel.


Dentro deste contexto, é inegável que parceria imobiliárias costumam ser ótimas oportunidades de sucesso financeiro, mas são negócios relativamente complexos que demandam uma atenção especial ANTES da assinatura dos contratos, pois discutir a relação depois é muito mais complexo e temerário.